Prix bas ou taux bas ? L’erreur qui peut coûter cher en immobilier

💡 Quel est le meilleur moment pour acheter, faut-il attendre la baisse des prix ou acheter dès que les taux d’emprunt sont bas ? Cette question divise les investisseurs et pourtant, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Depuis 20 ans, Paris a connu des cycles où le rapport entre taux et prix a profondément modifié les opportunités d'achat. Si vous avez hésité ou hésitez encore en pensant attendre "le bon moment", cet article va vous montrer comment la procrastination peut coûter cher.

Taux et prix : ce que l'histoire nous apprend

Prenons un cas concret : analysons un achat immobilier à Paris avec un budget de 350 000 €, financé à 100% sur une durée de 20 ans.

• Entre 2005 et 2020, les taux ont fortement baissé permettant aux emprunteurs d’économiser sur le coût total du crédit. Mais simultanément, les prix ont explosé réduisant la surface achetable.

• En 2020, l’investisseur a bénéficié du meilleur taux d’intérêt et de la mensualité la plus basse ce qui lui a permis d’emprunter davantage. Mais… le prix au m² était au plus haut. Ainsi, un acheteur a payé son bien 80% plus cher qu’en 2005, mais il a économisé 90 000€ en intérêts.

• Depuis 2022, les taux remontent, augmentant le coût total d’un emprunt. En contrepartie, cette hausse s’accompagne d’une baisse des prix, ce qui permet d’acheter une surface plus grande.

• En 2025, les prix ont baissé (-18% par rapport à 2020), mais l’augmentation des taux a fait grimper la mensualité de +20% (+332 € par mois). Résultat : un investisseur peut acheter plus grand, mais son crédit lui coûte plus cher.

Moralité : arrêter d'attendre l'hypothétique moment parfait

Un bien moins cher ne signifie pas forcément un achat plus rentable : ceux qui ont attendu en 2020 en espérant une baisse des prix ont finalement perdu en pouvoir d’achat à cause de la hausse des taux.

✔ Quand les taux sont bas, les prix montent (effet d’aubaine),

✔ Quand les taux montent, les prix baissent, mais le crédit coûte plus cher.

La vraie question n’est donc pas "est-ce le bon moment ?", mais "est-ce le bon moment pour moi?". Pour le savoir, il faut analyser sa capacité de financement dans son ensemble (mensualité et coût total du crédit) et ne pas uniquement regarder le prix du bien. Et surtout, passer à l'action plutôt que d’attendre un hypothétique meilleur moment.

L'erreur qui coute le plus cher : attendre indéfiniment

L’opportunité parfaite n’existe pas, les cycles existent, mais personne ne peut les prédire avec certitude. Ceux qui hésitent trop longtemps finissent souvent par payer plus cher… ou ne jamais investir du tout.

La procrastination est bien la pire erreur mais attention cela ne veut pas dire acheter n’importe quoi, n’importe où, à n’importe quel prix ! Un bon investissement immobilier ne se résume pas à saisir une opportunité sur le papier. Il doit être réfléchi et adapté à votre capacité de financement. Acheter sans stratégie, sans analyser la rentabilité ou sans choisir le bon emplacement peut être tout aussi risqué que de ne jamais franchir le cap.

Et chercher à deviner le meilleur moment du marché, c’est souvent regarder le train passer sans jamais monter à bord. Mieux vaut avancer avec une stratégie solide que de rester bloqué dans l’inaction.

On le voit bien, chaque période a ses avantages et ses inconvénients. En investissant régulièrement, vous lissez les variations de taux et de prix, ce qui permet de profiter des meilleures conditions à un moment donné, plutôt que de regretter après coup de ne pas avoir agi.

En conclusion, et si le meilleur moment c'était maintenant ? En investissant aujourd’hui, vous bénéficiez d’un marché où les prix ont baissé et commencent à se stabiliser, et vous bénéficiez de la baisse des taux amorcée qui devrait entraîner une remontée des prix. Et, n'oubliez pas : un taux d’emprunt peut toujours être renégocié si les taux continuent de baisser.

Avec des « si », on refait le monde... Mais ne prenez pas le risque de vous dire dans quelques années : « je regrette, si seulement j’avais investi en 2025 » !