Prix bas ou taux bas ? L’erreur qui peut coûter cher en immobilier

💡 Quel est le meilleur moment pour acheter, faut-il attendre la baisse des prix ou acheter dès que les taux d’emprunt sont bas ? Cette question divise les investisseurs et pourtant, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Depuis 20 ans, Paris a connu des cycles où le rapport entre taux et prix a profondément modifié les opportunités d'achat. Si vous avez hésité ou hésitez encore en pensant attendre "le bon moment", cet article va vous montrer comment la procrastination peut coûter cher.

Taux et prix : ce que l'histoire nous apprend

Prenons un cas concret : analysons un achat immobilier à Paris avec un budget de 350 000 €, financé à 100% sur une durée de 20 ans.

• Entre 2005 et 2020, les taux ont fortement baissé permettant aux emprunteurs d’économiser sur le coût total du crédit. Mais simultanément, les prix ont explosé réduisant la surface achetable.

• En 2020, l’investisseur a bénéficié du meilleur taux d’intérêt et de la mensualité la plus basse ce qui lui a permis d’emprunter davantage. Mais… le prix au m² était au plus haut. Ainsi, un acheteur a payé son bien 80% plus cher qu’en 2005, mais il a économisé 90 000€ en intérêts.

• Depuis 2022, les taux remontent, augmentant le coût total d’un emprunt. En contrepartie, cette hausse s’accompagne d’une baisse des prix, ce qui permet d’acheter une surface plus grande.

• En 2025, les prix ont baissé (-18% par rapport à 2020), mais l’augmentation des taux a fait grimper la mensualité de +20% (+332 € par mois). Résultat : un investisseur peut acheter plus grand, mais son crédit lui coûte plus cher.

Moralité : arrêter d'attendre l'hypothétique moment parfait

Un bien moins cher ne signifie pas forcément un achat plus rentable : ceux qui ont attendu en 2020 en espérant une baisse des prix ont finalement perdu en pouvoir d’achat à cause de la hausse des taux.

✔ Quand les taux sont bas, les prix montent (effet d’aubaine),

✔ Quand les taux montent, les prix baissent, mais le crédit coûte plus cher.

La vraie question n’est donc pas "est-ce le bon moment ?", mais "est-ce le bon moment pour moi?". Pour le savoir, il faut analyser sa capacité de financement dans son ensemble (mensualité et coût total du crédit) et ne pas uniquement regarder le prix du bien. Et surtout, passer à l'action plutôt que d’attendre un hypothétique meilleur moment.

L'erreur qui coute le plus cher : attendre indéfiniment

L’opportunité parfaite n’existe pas, les cycles existent, mais personne ne peut les prédire avec certitude. Ceux qui hésitent trop longtemps finissent souvent par payer plus cher… ou ne jamais investir du tout.

La procrastination est bien la pire erreur mais attention cela ne veut pas dire acheter n’importe quoi, n’importe où, à n’importe quel prix ! Un bon investissement immobilier ne se résume pas à saisir une opportunité sur le papier. Il doit être réfléchi et adapté à votre capacité de financement. Acheter sans stratégie, sans analyser la rentabilité ou sans choisir le bon emplacement peut être tout aussi risqué que de ne jamais franchir le cap.

Et chercher à deviner le meilleur moment du marché, c’est souvent regarder le train passer sans jamais monter à bord. Mieux vaut avancer avec une stratégie solide que de rester bloqué dans l’inaction.

On le voit bien, chaque période a ses avantages et ses inconvénients. En investissant régulièrement, vous lissez les variations de taux et de prix, ce qui permet de profiter des meilleures conditions à un moment donné, plutôt que de regretter après coup de ne pas avoir agi.

En conclusion, et si le meilleur moment c'était maintenant ? En investissant aujourd’hui, vous bénéficiez d’un marché où les prix ont baissé et commencent à se stabiliser, et vous bénéficiez de la baisse des taux amorcée qui devrait entraîner une remontée des prix. Et, n'oubliez pas : un taux d’emprunt peut toujours être renégocié si les taux continuent de baisser.

Avec des « si », on refait le monde... Mais ne prenez pas le risque de vous dire dans quelques années : « je regrette, si seulement j’avais investi en 2025 » !

Marché immobilier 2025 : faut-il acheter maintenant ?

💡 Le marché immobilier français entame l'année 2025 avec des signes encourageants après une période de contraction. Les indicateurs actuels suggèrent une stabilisation, voire une légère reprise, portée par des conditions de financement plus favorables et une demande accrue.

Un marché en transition

En 2024, le marché immobilier a connu une baisse notable des transactions, avec environ 770 000 ventes réalisées en France, soit une diminution de 21 % par rapport à l'année précédente. Cette tendance s'explique en partie par la hausse des taux d'intérêt, qui ont atteint jusqu'à 4,5 % fin 2023, contre environ 2 % en 2022, limitant l'accès au crédit pour de nombreux ménages.

Parallèlement, les prix des logements anciens ont diminué pour le cinquième trimestre consécutif, enregistrant une baisse annuelle de 3,9 % au niveau national et 6,7 % en moyenne à Paris.

Pourquoi 2025 pourrait marquer la reprise ?

Plusieurs facteurs laissent entrevoir une amélioration du marché en 2025 :

• Baisse des taux d'intérêt : Les taux des crédits immobiliers ont progressivement diminué, passant à 3,5 % début 2025, facilitant ainsi l'accès au financement pour les acquéreurs.

• Augmentation de la demande : Le nombre de projets d'achat immobilier a augmenté de 10 % sur un an, témoignant d'un regain d'intérêt des ménages pour l'investissement immobilier.

• Stabilisation des prix : Après une période de baisse, les prix de l'immobilier tendent à se stabiliser, avec une légère hausse prévue de 2 % en 2025. À Paris, le prix moyen au mètre carré en février 2025 est estimé à 11 910 €, reflétant une légère hausse par rapport aux mois précédents.

  
  

Stratégies à adopter en 2025

Dans ce contexte en évolution, plusieurs approches peuvent être envisagées :

• Pour les acheteurs : Profiter des conditions de financement avantageuses et de la stabilisation des prix pour concrétiser des projets d'achat. Une analyse approfondie du marché local reste essentielle pour identifier les meilleures opportunités.

• Pour les investisseurs locatifs : Cibler des zones à forte demande locative, notamment Paris où la demande reste très soutenue.

• Pour les vendeurs : Dans un marché en reprise, il est crucial de proposer des biens en excellent état et au prix du marché pour attirer les acheteurs potentiels.

  
  

Que nous apprend le dernier cycle de baisse (2012-2015) ?

Avant la baisse amorcée en 2023, le marché immobilier français avait connu un précédent épisode de repli notable entre 2012 et 2015. Durant cette période, les prix de l'immobilier avaient diminué en raison de la crise économique et financière, entraînant une contraction de la demande et une prudence accrue des investisseurs.

La reprise qui a suivi s'est caractérisée par une conjonction de facteurs favorables :

• Baisse des taux d'intérêt : Les politiques monétaires accommodantes ont conduit à une diminution progressive des taux d'intérêt, rendant les crédits immobiliers plus attractifs pour les acquéreurs.

• Amélioration de la conjoncture économique : Une reprise de la croissance économique a renforcé la confiance des ménages et des investisseurs, stimulant ainsi la demande sur le marché immobilier.

• Mise en place de dispositifs incitatifs : Des mesures gouvernementales, telles que le dispositif Pinel, ont été instaurées pour encourager l'investissement locatif et soutenir la construction de logements neufs.

  
  

Ces éléments combinés ont contribué à une hausse progressive des prix de l'immobilier à partir de 2016, marquant ainsi la fin de la période de baisse et le début d'un nouveau cycle haussier. En 2025, si les conditions de financement continuent de s'améliorer et que la demande reste soutenue, le marché pourrait connaître un rebond similaire.

En conclusion, l'année 2025 s'annonce comme une période de transition pour le marché immobilier français, avec des signes positifs suggérant une reprise progressive. Les conditions de financement améliorées et une demande accrue sont des facteurs clés de cette dynamique. Toutefois, la prudence reste de mise, et il est recommandé à chaque acteur d'adapter sa stratégie en fonction des évolutions locales et nationales.